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如何确定房屋延迟交付违约责任 酒店承包合同违约金该怎样计算

2022年7月30日  深圳经济纠纷律师   http://www.sdyjjjfls.cn/

  孙大勇律师,深圳经济纠纷律师,现执业于北京大成(深圳)律师事务所,为人和蔼可亲,容易沟通,办案风格亲切耐心,致力于通过良好的沟通为每一个当事人提供优秀的法律服务,做好实事,帮人排忧解难。法律专业知识扎实,办案认真负责,具有较强的判断能力及逻辑分析能力,一贯坚持“以事实为依据,以法律为准绳”的原则,最大限度地维护当事人的合法权益。

  

如何确定房屋延迟交付违约责任

一、如何确定房屋迟延交付违约

迟延交付商品房属于迟延履行,房地产开发商应承担违约。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约的具体化。合同法第一百一十三条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则,守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品,有着地段、种类、时间的差别,因此,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时,应注意如果双方对违约金有约定,应优先适用约定违约金;只有在没有约定的情况下,才适用《解释》第十七条的规定。

关于违约金计算期限,我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点,以实际交付商品房为止算点。

二、购房时何时能要求双倍赔偿

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿,是《解释》规定中的亮点。根据《解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定,购房人退房并要求双倍赔偿必须符合以下三个条件。

第一,所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条做了明确规定。

第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿,首先要对欺诈行为认定。从民法上来说,欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实,使表意人陷入误解,违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件:一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为;二是出卖人主观恶意;三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系;四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿的五种情形。除此之外违约行为,如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等,只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约。

第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,买受人无法取得房屋。

实践中有以下两种情况值得注意:

第一、虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,根据《解释》第二条规定,可以认定合同有效,买受人也就无法要求其双倍赔偿。

第二、虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,但事后出卖人能采取相应的补救措施,使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生,买卖合同应继续履行,买受人请求撤销合同、双倍赔偿也不能得到支持。

欺诈行为的处理:尽管《解释》对适用惩罚性赔偿作出了明确规定,但也为法官裁量案件留有较大空间。《解释》只是说可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿,这里面弹性就比较大,可以不是应当,更不是必须,不超过一倍并不等同于一倍,请求也不是都会同意。在具体案件中,需要法官根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况来自由裁量。有时可能会裁决双倍赔偿,有时也可能裁决赔偿一倍多一点,或者裁决只退回购房款、利息及赔偿损失,不再有其他惩罚性赔偿。这种根据案件具体情况由法官自由裁量形成的个案差异,是法律允许的。

相比开发商来说,购房者就是属于弱势群体的地位,所以法律一定会在保护购房者利益方面立下相关规定以约束开发商的行为。在您遇到类似情况后,一定要学会用法律来维护自己的相关权益。当然,如果您面临着更为复杂的情况,也提供律师在线咨询服务,欢迎您前来进行法律咨询。

酒店承包合同违约金该怎样计算

酒店承包合同违约金该怎样计算

一、合同法规定当事人可以对酒店承包合同违约金进行约定。

第一百一十四条;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”要正确适用该条,关键在于正确解释该条违约的性质。

该条规定的违约金属于约定的违约金,而不是法定的违约金,没有争议。但该条规定的违约金性质上是属于赔偿性违约金,还是惩罚性违约金,亦或二者兼有,则没有形成一致意见。

大多数学者认为,该条款规定的违约金,在实质精神上是以赔偿违约金为原则的。理由是违约金与损失悬殊时可以请求人民法院或者仲裁机构予以增减,违约金是对损失额的预定。

另外合同法解释二还有规定,条文如下:

第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。

第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

二、如果合同当事人在合同中没有约定酒店承包违约金的,违约金等于违约所造成的实际经济损失。

合同法第一百一十三条;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿。