深圳经济纠纷律师
孙大勇律师，深圳经济纠纷律师，现执业于北京大成（深圳）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
一、传统房地产企业主要融资方式
在传统的情况下，房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷，考虑到预收款中具有较大部分银行贷款的缘故，银行贷款是房地产企业开发的主要资金来源。
自从1993年资本市场关上了房地产企业的融资大门后，房地产企业的外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道了。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产的开发投资力度。因而，房地产企业要求更多的银行贷款支持其加快发展。正是在银行的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但随着房地产行业的加速发展，企业在房地产开发过程中与银行间的矛盾也不断暴露。
对于部分上市公司而言，资本市场融资也是较好的融资方式之一，尤其是目前全球流动性过剩，证券市场一片繁荣的状况下。通过非公开增发注入股东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公司规模。如，**发展、**股份、**建设、**宝业、**地产、**环球、**地产、**大通、**先锋、**地产、**地产、**中宝、中铁二局、**地产、**股份等均通过注入大股东的优质资产使公司业绩呈现大幅增长。此外，万-科、金*街、**集团、**地产均已经完成定向增发。万-科、**地产在非公开增发后，又实施了公开增发，金*街、**集团、**股份等公司也都提出公开增发的方案，以达到通过股权融资扩大经营规模的目的。
比较传统的融资方式，我们发现：银行信贷虽然是房地产企业资金的主要来源，部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，为防止因房地产业波动导致国民经济发展的大起大落，维护金融稳定，政府相关智能部门出台了一系列的调控措施，房地产企业借助银行信贷融资的难度加大;另一方面股票融资虽然有其优点，但在目前股价高企的情况下，不可忽视的事实是：全国数万家房地产企业，真正上市的只有百家左右。同时，我们也应该注意，任何国家的股市不可能一直处于繁荣状态，当股市发生变化是时候，房地产行业上市公司的直接融资必然会受到影响。
二、房地产企业融资的其他方式
考虑到传统融资方式的单一以及较受国家宏观政策与资本市场影响的特点，我们认为，房地产企业应开拓思路，积极采取多种融资方式。
1、房地产产业投资基金。“房地产产业投资基金”是“产业投资基金”的一种，“产业投资基金”指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管问题。获得较高的收益无疑是基金最核心的问题。开发商对资金成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系，在销售回款和项目贷款没有落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。
2、房地产投资信托。此种融资方式在美国等西方发达国家运用较为普遍，因为此种方式具有其独特的优点。第一，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，且不少地产投资类信托颇有新意，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求;第二，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构;第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合**信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高;第四，鼓励多渠道筹集资金。通过发行集合**信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。
3、上市。在目前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后，国内资本市场一片繁荣。毫无疑问，如果在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。不过国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。
4、外资直接融资。在目前银行“银根紧缩”的状况下，向外资直接进行信贷融资未尝不是一条较好的出路。虽然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%，但随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，这对房地产企业而言无疑是一大利好，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。
5、阶段性债务融资。阶段性债务投资，即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。此种方式一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。如果没有管理权的权威投资者就需要由第三方专业公司运作，成本略高。当然，主要问题是房地产商的接受程度，不同的房地产商对此种方式的敏感程度不一样，主要由该房地产企业领导层的个人经历决定。
6、资产证券化。房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。
除了以上列举的集中融资方式外，目前应用较多的还有私募股权融资和卖方信贷。考虑到我国的经济持续向好、人民币不断升值以及房价不断上涨的特点，目前很多专业的房地产私募基金已经在我国内地积极活动，努力寻找利润较高的项目。考虑到私募基金纯粹以获利为主要目的而对企业干预较少的特点，房地产企业可以适当地与之合作以减少资金短缺的不足。卖方信贷已在我国北京等地初步实行，在此种方式下，风险由银行转向了开发商，是金融投资多元化的一种尝试，但此种融资方式的前提是开发商具有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得客观的几乎没有成本的销售融资。
三、对房地产融资方式建议
以上列举的几种融资方式，有些在目前的房地产融资实践中已经初步使用并取得了较好的效果，但每一种融资方式都是把“双刃剑”，我们在看到这些新型融资方式的优点时，也应该看到这些融资方式背后的问题。
企业的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的。一种融资方式，可能适用于多种融资渠道;同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着密切的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道，但是同一渠道的资金往往可以采取不同的方式取得，而同一融资方式又往往适用于不同的融资渠道。因此，房地产业筹集资金时，必须实现两者的合理配合。
考虑到我国目前各项法律法规正在完善当中，很多融资方式必须处理好如何遵守法律的问题，如房地产信托及房地产产业投资基金在欧美等国家发展较快也较为完善，但我国目前的法律对投资份额具有严格的约束，这在一定程度上提高了个人投资者投资的门槛。海外上市等方式在目前仍需要相关部门的审批，不确定性较大，这也在一定程度上加大了企业融资的机会成本。
综上所述，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。
综上所述，我们可以了解到房地产融资的方式一般有房地产产业投资基金，房地产投资信托，外资直接融资等等。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。
1、民间融资
企业向员工借贷
法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十二条：法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，且不存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
法律风险：《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
企业向特定非员工借贷
法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
法律风险：《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：违反国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”。
企业向非金融企业借贷
法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
让与担保
让与担保，指债务人或第三人为担保债务人之债务，将担保标的物之财产权转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，取得担保标的物之财产权，于债务清偿后，标的物应返还于债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿之非典型担保。
法律风险：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
网络借贷
p2p借贷与网络借贷相结合的互联网金融服务网站。
p2p借贷是peertopeerlending的缩写，peer是个人的意思。
网络借贷指的是借贷过程中，资料与资金、合同、手续等全部通过网络实现，它是随着互联网的发展和民间借贷的兴起而发展起来的一种新的金融模式，这也是未来金融服务的发展趋势。
p2p网络借贷平台分为两个产品一个是投资理财，一个是贷款，都是在网上实现的。
法律风险：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十二条借贷双方通过网络贷款平台形成借贷关系，网络贷款平台的提供者仅提供媒介服务，当事人请求其承担担保的，人民法院不予支持。
网络贷款平台的提供者通过网页、广告或者其他媒介明示或者有其他证据证明其为借贷提供担保，出借人请求网络贷款平台的提供者承担担保的，人民法院应予支持。
融资性贸易
融资性贸易业务不涉及银行方，有着一定隐蔽性，具有贸易合同主体存在关联关系或同属于同一实际控制人、贸易合同签约时间接近、标的物为同批货物且不发生位移、合同收益固定、中间贸易商不承担转售交易风险等显著特征，是以签订货物购销合同之名掩盖企业间借贷之实质业务。
而贸易融资是银行短期融资产品，是以企业真实商品贸易为背景，基于商品贸易中的应收账款、预付账款、存货等资产的短期融资业务，具有合法性，受法律保护。
法律风险：公司之间以签订买卖合同为名，进行企业间借贷融资，违反《合同法》第52条第项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，认定买卖合同无效。
托管式加盟
不同于标准商业特许关系，投资人以自己名义按照融资方的要求出资租赁营业场所并负担租金后，投资人再向融资人交纳购货款及装修款。整个商铺的进货、运营、财务、人员均不用出资方管理，融资方会在约定日期向出资方返还利润。
2、类金融融资
商业保理
商业保理指供应商将基于其与采购商订立的货物销售/服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由保理商为其提供应收账款融资、应收账款管理及催收、信用风险管理等综合金融服务的贸易融资工具。
商业保理的本质是供货商基于商业交易，将核心企业的信用转为自身信用，实现应收账款融资。
融资租赁
融资租赁又称设备租赁或现代租赁，指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。
租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。
典当
典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
小额贷款公司
小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限公司或股份有限公司。与银行相比，小额贷款公司更为便捷、迅速，适合中小企业、个体工商户的资金需求;与民间借贷相比，小额贷款更加规范、贷款利息可双方协商。
私募股权基金
私募股权投资，是指投资于非上市股权，或者上市公司非公开交易股权的一种投资方式。
从投资方式角度看，私募股权投资是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。
股权众筹
股权众筹是指，公司出让一定比例的股份，面向普通投资者，投资者通过出资入股公司，获得未来收益。这种基于互联网渠道而进行融资的模式被称作股权众筹。另一种解释就是“股权众筹是私募股权互联网化”。
股权质押
股权质押，是指出质人以其所拥有的股权作为质押标的物而设立的质押，以担保主债权实现的一种融资担保方式。
动产浮动抵押
动产浮动抵押是指特定的抵押人以其现有的和将来所有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产为债权人设定抵押权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以抵押人于抵押权实现时尚存的财产优先受偿。
仓单质押
根据我国票据法规定，仓单除了具有所有权凭证作用外，还可以通过背书转让的方式进行流通，从而作为一种衍生的金融工具使用。
同样，仓单作为票据，存货人可以作为出质人与质权人订立质押合同，以仓单作为质押物进行融资，存货人在仓单上背书并经过保管人在上面签字或盖章，将仓单交于质权人后，质押权产生效力，这就是仓单质押的雏形。相
较于传统的实物抵押、质押或者是第三人保证贷款，仓单质押融资很大程度上是对典型融资担保方式的突破。
保单质押贷款
保单质押贷款是投保人把所持有的保单直接抵押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金的一种融资方式。若借款人到期不能履行债务，当贷款本息积累到退保现金价值时，保险公司有权终止保险合同效力。
保单本身必须具有现金价值。
人身保险合同分为两类：一类是医疗费用保险和意外伤害保险合同，此类合同属于损失补偿性合同，与财产保险合同一样，不可以作为质押物;
另一类是具有储蓄功能的养老保险、投资分红型保险及年金保险等人寿保险合同，此类合同只要投保人缴纳保费超过一年，人寿保险单就具有了一定的现金价值，保单持有人可以随时要求保险公司返还部分现金价值以实现债权，这类保单可以作为质押物。
3、金融融资
银行贷款
银行贷款是目前债权融资的主要方式，其优点在于程序比较简单，融资成本相对节约，灵活性强，只要企业效益良好、融资较容易，缺点是一般要提供抵押或者担保，筹资数额有限，还款付息压力大，财务风险较高。
信托贷款
信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息的一项金融业务。
委托人在发放贷款的对象、用途等方面有充分的自主权，同时又可利用信托公司在企业资信与资金管理方面的优势，增加资金的安全性，提高资金的使用效率。
银行承兑汇票
银行承兑汇票主要有三种应用方式：
是企业以银行承兑汇票支付货款来弥补短期资金不足，从而节省现金流支出;
是企业开出差额保证金银行承兑汇票，可放大信用，用更少的钱、更低的融资成本筹集更多资金;
是企业资金短缺时还可将收到的银行承兑票据申请贴现或者背书转让，及时补充流动资金或支付货款。
信用证
信用证融资是国际贸易中使用最为广泛的融资产品，信用证的优点及生命力正是能为买卖双方提供融资服务。
信用证融资是银行一项影响较大、利润丰厚、周转期短的融资业务，银行都把贸易融资放在重要地位。
但银行的信用证融资会产生导致妨碍银行自身生存与健康发展的风险，这些风险甚至扰乱正常的金融秩序，所以必须对其风险进行控制。
内保外贷
境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款，如此一来，境内企业就可以获得境外的低成本资金。
在额度内，由境内的银行开出保函或备用信用证为境内企业的境外公司提供融资担保，无须逐笔审批，和以往的融资型担保相比，大大缩短了业务流程。
2010年中，国家外汇管理局发布了《关于境内机构对外担保管理问题的通知》，对内地银行向海外开出外币担保融资函实施额度管理，即“内保外贷”——银行对外担保的融资额度不能超过银行本身净资产的50%。
公司债
《公司债券发行与交易管理办法》规定：在中华人民共和国境内，公开发行公司债券并在证券交易所、全国中小企业股份转让系统交易或转让，非公开发行公司债券并按照本办法规定承销或自行销售、或在证券交易所、全国中小企业股份转让系统、机构间私募产品报价与服务系统、证券公司柜台转让的，适用本办法。
法律法规和中国证券监督管理委员会另有规定的，从其规定。本办法所称公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。
金融租赁
金融租赁是指由承租人选定所需设备后，由租赁公司负责购置，然后交付承租人使用，承租人按租约定期交纳租金。
金融租赁合同通常规定任何一方不能中途毁约，租赁期满后，租赁设备可以由承租人选择退租、续租或将产权转移给承租人。
金融租赁方式大多用于大型成套设备的租赁。与融资租赁不同的是，金融租赁是金融机构。
银行保理
保理业务是一项集贸易融资、商业资信调查、应收帐款管理及信用风险担保于一体的新兴综合性金融服务。银行的保理业务可分为国内保理业务和国外保理业务两类。
存单质押
一是以自己或他人的定期存单做质押从金融机构贷款;二是自然人之间或者自然人与法人、其他组织之间,法人、其他组织相互之间存在债权债务关系,由债务人以自己所有或是第三人所有的存单作为债权的质押担保。
用于向金融机构贷款质押的存单，贷款机构会在核实存单的真实性以后，通知出具存单的存款银行办理资金冻结即登记止付手续，俗称“核押”，并与借款人签订质押贷款合同，同时将存单保存在贷款机构手中，以防止存单所有人在借款人归还全部贷款本息之前将存款提走。
第二种方式中，债务人为向债权人担保自己的履约能力，把自己或第三人所有的存单交由债权人占有，以此作为自己的债务能如期履行的担保，并与债权人约定在债务到期后，如债务人不能全部履行债务，则债权人可以此存单上的款项优先受偿。
此两种方式的质押在我国法律上称之为“权利质押”或“权利质权”,其中存单质押的相关规定分别见于我国《担保法》第75、76条《担保法解释》第100-102条和《物权法》第223、224条。
企业债
企业债券是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。
按照职能分工，由省级发改委预审、国家发改委核准的企业债券仅限于在中华人民共和国境内注册的非上市企业发行的债券。
优先股
《优先股试点管理办法》：本办法所称优先股是指依照《公司法》，在一般规定的普通种类股份之外，另行规定的其他种类股份，其股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产，但参与公司决策管理等权利受到限制。
上市公司可以发行优先股，非上市公众公司可以非公开发行优先股。
优先股股东按照约定的股息率分配股息后，有权同普通股股东一起参加剩余利润分配的，公司章程应明确优先股股东参与剩余利润分配的比例、条件等事项。
资产证券化
资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
通俗而言就是指将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。
上市公司
增发。增发是向包括原有股东在内的全体社会公众投资者发售股票。其优点在于限制条件较少，融资规模大。
增发比配股更符合市场化原则，更能满足公司的筹资要求，同时由于发行价较高，一般不受公司二级市场价格的限制，更能满足公司的筹资要求，但与配股相比，本质上没有大的区别，都是股权融资。
配股。配股，即向老股东按一定比例配售新股。由于不涉及新老股东之间利益的平衡，且操作简单，审批快捷，因此是上市公司最为熟悉和得心应手的融资方式。
但随着管理层对配股资产的要求越来越严格，即以现金进行配股，不能用资产进行配股。
同时，随着中国证券市场的不断发展和更符合国际惯例，目前将逐步淡出上市公司再融资的历史舞台。
可转换债券。可转换债券兼具债权融资和股权融资的双重特点，在其没有转股之前属于债权融资，这比其他两种融资更具有灵活性。
新三板企业
定向发行股票融资是新三板挂牌企业的主要融资方式。
根据《非上市公众公司监督管理办法》和《全国中小企业股份转让系统有限公司管理暂行办法》等规定，新三板简化了挂牌公司定向发行股票核准程序。
新三板允许公司在申请挂牌的同时定向发行股票融资或挂牌后再提出定向发行股票。
商业承兑汇票
商业承兑汇票进行融资活动，主要是指债权企业用商业承兑汇票向银行贴现而取得款项。
债权企业融资：为了解决临时的资金周转困难，获得足够的流动资金，票据债权企业可以将持有的应收票据向银行申请贴现，从而从银行取得一笔款项。
债务企业融资：在具有良好的业务合作关系的企业之间，特别是在关联企业之间，目前比较流行的一种做法就是互相开具商业承兑汇票，让债权企业用商业承兑汇票先向银行贴现，然后再将从银行取得的贴现款转划给原票据债务企业，从而达到原票据债务企业从银行融资的目的。
前海跨境人民币贷款
《前海跨境人民币贷款管理暂行办法》，允许在前海注册成立并在前海实际经营的企业，从香港经营人民币业务的银行借入人民币资金，仅限于前海投资和建设业务。
福*廷
福*廷，又称买断，是银行根据客户或其他金融机构的要求，在开证行、保兑行或其他指定银行对信用证项下的款项做出付款承诺后，对应收款进行无追索权的融资。福*廷业务主要提供中长期贸易融资，利用这一融资方式的出口商应同意向进口商提供期限为6个月至5年甚至更长期限的贸易融资，同意进口商以分期付款的方式支付货款。
贸易融资
融资贸易源于国际贸易，是指以贸易形式达到融资目的，通常指银行作为资金提供方通过远期信用证、远期托收、保理、票据贴现等金融工具给予从事大宗商品交易的企业的资金融通。融资性贸易是企业扩大贸易规模、提高资金使用效率的重要手段，在国际贸易领域有较为成熟的规则和惯例，全球80%的贸易使用了融资手段。
应收账款质押贷款
应收账款质押贷款是指企业将其合法拥有的应收帐款收款权向银行作还款保证，但银行不承继企业在该应收账款项下的任何债务的短期融资。
贷款期间，打折后的质押应收账款不得低于贷款余额。
当打折后的质押应收账款在贷款期间内不足贷款余额时，企业应按银行的要求以新的符合要求的应收账款进行补充、置换。
上海自贸区跨境人民币境外贷款
《中国人民银行上海总部关于支持中国自由贸易试验区扩大人民币跨境使用的通知》四：试验区人民币境外借款区内金融机构和企业从境外借用人民币资金应用于国家宏观调控方向相符的领域，暂不得用于投资有价证券、衍生产品，不得用于委托贷款。
区内企业借用境外人民币资金规模的上限不得超过实缴资本×1倍×宏观审慎政策参数。
其中：实缴资本以最近一期验资报告为准，借用期限1年以上。
区内借款企业可以依据《人民币银行结算账户管理办法》的规定，在上海地区的银行开立专用存款账户，专门存放从境外借入的人民币资金，只能用于区内或境外，包括区内生产经营、区内项目建设、境外项目建设等。
在试验区启动前已经设立在区内的外商投资企业在借用境外人民币资金时，可自行决定是按"投注差"模式还是按本通知规则办理，并通过其账户银行向人民银行上海总部备案。一经决定，不再变更。
区内非银行金融机构借用境外人民币资金的上限不得超过实缴资本×1.5倍×宏观审慎政策参数。
借用期限1年以上。借入资金可调回存入开立在上海地区银行的专用存款账户，只能用于区内或境外，包括区内经营、区内项目建设、境外项目建设等。
区内企业和非银行金融机构开立的存放境外人民币借款的专用存款账户活期计息。
区内银行从境外借入人民币资金须进入试验区分账核算单元，在区内使用，服务于实体经济建设。
上述公式中的宏观审慎政策参数由人民银行上海总部设定，可根据全国信贷调控的需要进行灵活调整。
有问题欢迎咨询律师。
